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不動產抵押合同未登記 借款者房錢兩空"特郁悶"

河南11选5分布走势图 www.xbbtu.icu 時間:2011-12-16 08:57來源:未知 作者:admin

上周,本報房產維權熱線接到王小姐的電話,她稱自己借了20萬元錢給好友,但有房子抵押在手,現還款期屆滿,其好友無力還錢,她打進熱線電話咨詢自己是否能取得該房屋。

好心借錢幫朋友逾期一年難收回

 
據王小姐介紹,她的好友張女士于去年9月份在城南看中一套住房,周邊環境、房屋戶型等張女士都非常喜歡,當時開發商為了促銷還制定了一系列的優惠方案,張女士非常心動,但由于張女士的生意需要資金周轉比較大,付了首付以后,計劃當月要進貨的資金就顯得比較緊張,于是張女士找到王小姐,稱自己愿以比銀行存款利率高出很多的利率向王小姐借款,以緩解臨時的資金壓力。

由于王小姐和張女士也是多年的朋友,琢磨著錢放在銀行睡覺也是縮水,還不如將錢借給好姐妹,一來解決了姐妹的燃眉之急,二來也可以收取一部分利息。于是答應了張女士的借款要求,但王小姐為了保證資金的安全性,最后要求需要同張女士簽訂一個抵押合同,約定借款期限屆滿若張女士不能還款則張女士購買的房屋歸王小姐所有。

但令王小姐沒有想到的是,現在借款期限已超過快一年了,張女士卻一直以生意上的回款沒有收回為由拒接還款,于是王小姐要求主張房屋歸自己所有,但經過法律了解才發現,由于抵押合同未按照規定到相關部門登記,因此并未產生法律效力。

抵押合同未登記 房錢兩空特郁悶

在查看了王小姐的抵押合同后,四川致高律師事務所林方平律師認為,王小姐的房屋抵押合同,因缺乏登記程序沒有生效,并且王張兩人簽訂的抵押合同中關于“借款期限屆滿若張女士不能還款,則張女士購買的房屋歸王小姐所有”的條款也是無效條款。

林律師介紹,根據《物權法》第一百八十七條規定,以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產(建筑物和其他土地附著物、建設用地使用權、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權)或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。林律師認為,這條法律條款的簡單理解就是以不動產抵押的,應當辦理抵押登記,抵押權自登記時設立。王張兩人簽訂的抵押合同因為缺乏登記這一生效條件而無效。

林律師還介紹,《物權法》第一百八十六條規定,抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。也即王小姐和張女士抵押合同里約定的“若張女士到期不還款則房子歸王小姐所有的約定是無效的”,即便抵押合同有效,該條款的約定也是無效的,法律上叫做流質條款。

借款尋求抵押物 抵押合同需登記

對此,林律師認為,即使王小姐與張女士簽訂的抵押合同經過了登記,也沒有設置上述流質條款,王小姐還應注意,由于張女士是貸款購房,房屋實際上已經抵押給了銀行,王小姐和張女士另行簽訂的抵押合同應在銀行的抵押額度之外的剩余價值部分進行抵押,否則抵押同樣無效。當然在實踐中,如果銀行已經辦理了抵押,一般情況下銀行都對房屋的全部價值進行了抵押,王小姐在抵押登記的操作層面也無法實際操作。王小姐借給張女士的借款實際上就是一個沒有抵押的借款。

林律師認為,由于王小姐的借款抵押合同屬于無效合同,因此王小姐的借款能否收回,只能看張女士是否愿意歸還。畢竟從法律證據上講,王小姐并沒有絲毫的證據。

借王小姐的遭遇,林律師提醒廣大讀者注意,動產抵押合同需辦理登記才能對抗第三人,不動產抵押登記需辦理登記后方能生效,簽訂抵押合同時應查明抵押物上是否存在其他的抵押權人,抵押物的剩余價值部分是否足夠等問題。

 

(責任編輯:admin)

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